涨了6年的房价转跌了,你又错过“最佳购房期”了吗?

前瞻2022丨涨了6年的房价转跌了,你又错过“最佳购房期”了吗?文/庞无忌2021年,房地产业大转折之年。从业30多年的住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹

  前瞻2022丨涨了6年的房价转跌了,你又错过“最佳购房期”了吗?

  文/庞无忌

  2021年,房地产业大转折之年。

  从业30多年的住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹坦言,今年上半年房地产供给端和销售端数据同比均涨,下半年两端齐跌,“这在过去的房地产行业发展历史上是很少见的”。

  多项指标的变化更是佐证了这一罕见的现象:

  ——房价终结六年连涨。2021年8月,国家统计局公布的70城二手住宅价格自2015年4月以来首次转跌;一个月之后,70城新建商品住宅价格自2015年5月以来首次转跌。自此房价六年连涨的趋势终结。

  截至11月,70城中,超九成城市二手房价格下跌,超八成城市新房价格下跌。而上一次出现如此大范围的房价下跌还要追溯到2014年7月,距今已7年多。

  ——二手房成交规模创七年新低。据贝壳研究院统计,2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。2017年以来,我国二手房市场的交易规模始终保持增长趋势。但到今年,二手房交易规模第一次出现了同比下降,成交面积下降6%,金额下滑9%。

  ——土地成交规模明显下滑。据克而瑞研究中心统计,截至12月20日,全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了24%和10%。官方数据显示,1-11月,房地产开发企业土地购置面积同比下降11.2%。

  除此之外,据统计,今年以来,新房销售规模同比增速收窄至2015年以来最低、房地产开发投资增速降至历史低位。贝壳研究院将这种情况总结为“全链降温”。

  楼市仍在“探底”的过程当中。从购房者的角度来看,2021年似乎并没有“最佳买房”时点,这样的时点会在2022年出现吗?2022年,房地产市场走向何方?四大关键,让你看得更清楚。

  新一轮涨价去库存?“房住不炒”!

  很多人发现,房地产业似乎又站到了7年前的“十字路口”。往前一步楼市会继续调整、部分城市房价继续下跌,进入真正意义上的“白银时代”甚至“黑铁时代”;而往后退一步,则又是新一轮涨价去库存的循环。

  7年前,楼市没能“往前走”:2015年开始,新一轮房地产“牛市”出现,受到疫情的特殊影响,楼市热的余波一直持续到今年上半年。许多买房人再次赚得盆满钵满,楼市“黄金时代”似乎看不到尽头。

  那么这一次楼市会走向何方?其实,国家早已给出了答案——“房住不炒”的主基调会贯穿未来几年的楼市发展。“十四五”规划纲要当中,明确提出坚持“房住不炒”的定位。

  住房和城乡建设部部长王蒙徽近日也表示,未来将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  今年,在楼市出现超预期降温时,这一政策底线仍然未被撼动。国家调控楼市的决心和战略定力不言而喻。如果还在寄望楼市会“重复昨天的故事”:新一轮刺激政策出台、楼市重启、炒房获利,必将失望而归。今年以来,北京“南城房姐”、深圳“深房理”、杭州“奥体房姐”……这些“栽了”的炒房客就是前车之鉴。

  近日,黑龙江省部署“全力冲刺房地产业增长工作”的政策出台不到一日就被火速撤回,恰好印证了地方的因城施策有着不可突破的底线。

  房企继续“走钢丝”?或告别“高负债”模式!

  今年以来,个别头部房地产企业债务违约风险显现。

  据贝壳研究院统计,截至2021年11月,已有房地产行业违约债券67只,同比增加131%;债券违约余额已达735亿元,同比增加187%,房企违约债券余额达历年之最。

  房企“高负债、高杠杆、高周转”的“三高模式”被视为行业风险显现的主要原因。据贝壳统计,房地产开发企业资产负债率从2010年的74.50%,到2020年的80.68%,十年间增速远超其他行业。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,过去,房企靠加杠杆、“快周转”,扩大规模,以进入行业靠前序列,登上金融机构“白名单”,然后进一步加杠杆扩张。但这样的内卷式循环靠的是负债不断扩大、房价不断上涨来实现的,显然不可持续。

  官方已经意识到这一问题。王蒙徽近日明确指出,“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营方式不可持续。

  贝壳研究院在一份报告中指出,2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信,也打破了房企“大而不倒”的信仰。

  未来房企需要颠覆性的转变。首先就是商业模式的转变,比如参考发达经济体长周期下发展较好的模式,比如“住宅开发模式与区域深耕模式”“综合经营模式”“资产管理模式”与“租售双轮模式”等。

  房地产税试点临近

  新一轮房地产税试点真的要来了。距离上海、重庆首轮试点房产税已过去十年。

  今年10月份,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  27日,全国财政工作会议在总结2021年财政工作时提到“做好房地产税试点准备工作”。

  明年部分城市或迎来为期5年的新一轮房地产税试点。克而瑞研究中心指出,预计以下两类城市率先落地的可能性较大:

  其一,前期房价上涨过快,或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市,主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。

  其二,2021年被住建部点名约谈的热点一、二线城市,包括上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。

  不过,该机构认为,鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂,除了市场化的商品房之外,限竞房长期成交占比近半,共有产权房同样占据较大的成交比重,出于房地产税试点先易后难的基本方针考量,预计北京或不会入围首批试点城市。

  “最佳购房时点”可能未必存在

  房价跌了,能买房吗?

  对刚需和改善型购房者来说,房价出现下跌,信贷等政策又有所松动,自然能一定程度上降低门槛、减轻购房成本。但对于投资甚至投机型的购房者来说,未来房价升值空间或已有限,而且很多城市出台了限售、二手房指导价等调控政策,有的地方还会迎来房地产税,房子流动性不断降低,投资属性进一步下滑,因此,“最佳购房时点”可能未必存在。

  在房地产业“良性循环”的思路指导下,可以预见,现有调控政策会继续实施,出现楼市过冷的区域会适当松动政策,过热的区域又会重新加码,楼市周期性波动减小。

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